Zoning di Amerika Serikat

zoning di new york
Contoh Zoning di New York

Pada tahun 1916 Amerika Serikat menjadi negara yang pertama kali mengesahkan peraturan zonasi dalam penataan ruang kotanya. Kota New York adalah kota pertama yang menerapkan instrumen tersebut sebagai bentuk respon terhadap pembangunan gedung yang sangat tinggi yaitu The Equitable Building yang memiliki building coverage seluruh petak disekitarnya sehingga menghalangi pemandangan dari gedung-gedung di sekitarnya, pencahayaan matahari yang terganggu serta masalah lainnya.

Walaupun diawal pengesahannya zoning sering dikritisi oleh beberapa ahli karena kekawatiran terhadap rencana kota menjadi rigid atau tidak fleksibel. Namun pada akhirnya sebagian besar pakar menyetujui bahwa zoning merupakan perangkat yang sangat penting dalam pembangunan kota karena mereka memahami bahwa rigid atau tidaknya rencana kota tidak bergantung pada zoning tetapi lebih menitikberatkan pada cara membuat aturan pengendaliannya.

Peraturan zonasi di New York kemudian dijadikan blueprint peraturan zonasi tingkat nasional yaitu The Standard State Zoning Enabling Act yang diberlakukan di seluruh kota di Amerika yang disusun oleh tim planning lawyer dibawah kepemimpinan Edward Basset yang sebelumnya juga menyusun peraturan zonasi kota New York.

Pada tahun 1961 revisi atas peraturan zonasi tahun 1916 disahkan. Revisi ini dianggap perlu dilakukan karena naskah ini dinilai terlalu rigid dan tidak sesuai lagi dengan tuntutan perubahan pembangunan kota yang sangat pesat. Beberapa kota juga berinisiatif untuk menyusun sendiri peraturan zonasinya sebagai bentuk kebebasan di negara federasi.

Satu-satunya kota di Amerika Serikat yang menolak implementasi zoning adalah Houston.. Houston menerapkan konsep incremental planning, yaitu suatu prinsip melakukan perencanaan penggunaan lahan secara bertahap sesuai permohonan yang diajukan tanpa melalui zoning plan. Namun setiap usulan dinilai dengan menggunakan peraturan tata guna lahan yang pada hakekatnya disebut juga peraturan zonasi.

Dalam garis besarnya penyusunan peraturan zonasi di Amerika Serikat menghasilkan 5 model zoning, yaitu Euclidean zoning, Performance Zoning, Incentive Zoning, Form based zoning dan Euclidean II zoning.

1. Euclidean Zoning


Penamaan tersebut diambil dari nama kota di negara bagian Ohio, yaitu Euclid. Euclidean zoning dicirikan dengan pengelompokan penggunaan lahan ke dalam distrik geografis dan standar dimensi yang menentukan besaran dan batasan kegiatan yang diperbolehkan pada setiap petak yang direncanakan. Klasifikasi penggunaan dalam Euclidean zoning meliputi : single family, multi family, commercial dan industrial. Beberapa penggunaan pelengkap diperkenankan dengan atau tanpa syarat untuk menampung kebutuhan penggunaan utama. Standard dimensi meliputi posisi bangunan pada tiap petak, setback, minimum luas, ketinggian maksimum, koefisien dasar bagunan dan building envelope.

Euclidan zoning kemudian menjadi populer dan banyak ditiru oleh banyak kota di Amerika karena Euclidean zoning sangat mudah dilaksanakan, familiar untuk para planner dan designer professional. Akibat perkembangan zaman, zoning ini banyak mendapat kritik karena dianggap tidak fleksibel dan tidak lagi sesuai.

2. Performance Zoning


Dikenal juga sebagai “effect based planning”, impact zoning dan point system. Performance zoning menggunakan kriteria yang berorientasi kepada tujuan melalui penyiapan parameter penilaian terhadap proyek pembangunan yang diusulkan. Sistem yang digunakan adalah sistem “point based” ( batasan nilai–nilai dasar dari berbagai parameter pembangunan) dimana pengembang properti dapat meminta keleluasaan /dispensasi terhadap ketentuan tersebut dengan bentuk kompensasi antara lain membangun perumahan yang terjangkau, menyediakan public amenities ( ruang terbuka hijau, dll ) atau pembangunan mitigasi lingkungan.

Performance zoning memiliki tingkat flexibiltas yang sangat tinggi, rasional, transparan dan akuntabilitas karena mampu menampung prinsip-prinsip pasar dan hak kepemilikan pribadi dengan melindungi lingkungannya. Namun performance zoning memiliki prosedur yang rumit dan sulit untuk dilaksanakan.

3. Incentive Zoning


Incentive zoning ditujukan untuk menyiapkan reward based system untuk mendorong pembangunan agar mencapai tujuan pembangunan kota sebagaimana yang diinginkan. Zoning ini berisi Batasan-batasan dasar pembangunan dan daftar kriteria insentip sehingga mereka dapat memilih akan memanfaatkan atau tidak keleluasaan yang diberikan. Skala reward dikaitkan dengan memberikan suatu peluang bagi para pengembang untuk membangun proyek yang memenuhi beberapa persyaratan, seperti misalnya untuk pembangunan perumahan yang terjangkau di lokasi yang sama akan memperoleh bonus floorare ratio ( FAR ) atau untuk penyediaan fasiltas umum di lokasi yang sama akan memperoleh bonus ketinggian bangunan. Incentive zoning memungkinkan tingkat fleksibiltas yang sangat tinggi tetapi terlalu rumit untuk dilaksanakan karena harus sering melakukan revisi terhadap zoning.

4. Form Based Zoning


Form based zoning berpedoman pada peraturan yang diterapkan pada lokasi pembangunan dengan menggunakan 2 kriteria, yakni sesuai atau tidak sesuai dengan ketentuan. Kriteria tersebut bergantung kepada ukuran petak, lokasi, penggunaan, dll.. Sistim ini lebih fleksibel dibanding Euclidean Code tetapi juga banyak mendapat kritik karena tidak dilengkapi dengan ilustrasi maupun diagram sehingga sulit untuk diinterpretasikan.

5. Euclidean II Zoning


Euclidean II zoning mengadopsi klasifikasi zoning Euclidean yang tradisional, namun sistem zoning diklasifikasikan secara hirarkis dilihat dari dampak negatip yang akan ditimbulkannya. Konsep ini hampir mirip dengan konsep Planned Unit Development ( mixed uses ). Contohnya, semua zona disusun dalam suatu peringkat dimana zona industri misalnya ditempatkan pada peringkat tertinggi karena dampak negatipnya yang besar, kemudian disusul oleh kegiatan komersial, rumah susun , rumah tunggal dan seterusnya. Kegiatan yang lebih rendah hirarkinya dapat dibangun pada zona yang lebih tinggi misalnya rumah susun diizinkan pada zona komersial atau zona industri, kegiatan komersial dapat diizinkan pada zona industri. Tetapi ketentuan tersebut tidak berlaku sebaliknya. Euclidean II juga menyertakan sarana kota ( transportasi dan utilitas ) sebagai zoning district yang baru didalam matrix zona yang dikelompokkan menjadi 3 kategori, yaitu Publik, Semi Publik dan Privat. Ueclidean II zoning memperkuat konsep mixed use dan menjamin tercapainya penggunaan yang terbaik dan berkualitas tinggi.

0 Response to "Zoning di Amerika Serikat"

Post a Comment

Berikan komentar disini...